學生宿舍變下一舊肥肉？

Wee Hur Holdings Limited 近期買入九龍大角咀 One Bedford Place，一幢甲級商業物業，打算改裝成 500 個床位嘅專用學生宿舍，目標 2028 年上半年開始營運，前提係過到監管審批。呢單交易唔係普通商廈買賣咁簡單，而係香港市場第一次有人用機構投資者嘅方式，將「學生宿舍」當成一種另類資產去處理。

由政策討論轉去項目落地

香港政府早前推出措施，便利酒店改裝做專用學生宿舍，即係 Purpose-Built Student Accommodation，簡稱 PBSA。政策一出，市場焦點即刻由「傾吓有冇得做」轉去「邊個會真係落場做」。酒店持有人、發展商同機構投資者都開始睇改裝機會，尤其係位置適合、本身設計容易改動嘅酒店物業。

不過要講清楚，香港嘅 PBSA 管線同英國、澳洲呢啲成熟市場比，仍然係好細。英國同澳洲嘅 PBSA 已經行咗好多年，被視為另類房地產入面最穩陣嘅板塊之一，因為學生需求穩定，經濟周期影響相對細。香港而家先至係起步階段，業界觀察者認為，第一批項目會為日後發展定立基準，包括租金水平、出租率、營運模式同投資回報。

酒店改裝係第一波

政府政策嘅直接效果，係令酒店改裝做學生宿舍成為第一波項目嘅主要來源。香港酒店供應一向充足，部分酒店喺旅客結構改變之後，入住率同房價都有壓力，改裝做學生宿舍就變成一個出路。政策仍然喺早期階段，但市場觀察者相信，呢個方向有可能解鎖一個新投資板塊，一方面應付香港長期學生住宿短缺，另一方面為酒店資產注入新生命。

同傳統住宅租務唔同，PBSA 嘅營運模式更接近服務式住宅或者酒店長租，通常會包管理、保安、清潔同公共空間，租金結構亦較標準化。呢種模式喺外國已經證明可以吸引機構資金，因為現金流相對可預測，租約周期同學年掛鈎，空置率亦較易管理。

香港想做大國際教育樞紐

政策背後嘅大方向，係香港想鞏固自己作為國際教育樞紐嘅地位。學生人數增加，特別係非本地學生，直接帶動住宿需求。香港本地大學宿位一向緊張，非本地學生好多時要租私人住宅，價錢貴而且供應唔穩定。政府想用政策引導市場提供更多專用宿舍，同時將呢個需求轉化為一個可以投資嘅資產類別。

Wee Hur 嘅大角咀項目就係呢個邏輯下嘅產物。One Bedford Place 原本係甲級商廈，改裝做 500 個床位嘅學生宿舍，反映投資者開始相信香港嘅學生住宿需求足以支撐呢類項目。但係要留意，項目要 2028 年上半年先至開始營運，中間仲要過監管審批，市場仲未有實際營運數據去驗證回報。

未證實會爆

而家市場講緊嘅係「可能成為全新機構投資市場」，唔係已經發生咗。香港 PBSA 嘅供應仍然少，需求有幾大、租金可以收到幾多、營運成本幾高，全部未有本地實例可以參考。第一批項目嘅表現，會直接影響之後有冇更多資金願意入場。

酒店改裝政策只係提供咗一個入口，唔代表所有酒店都適合改裝。位置、樓面設計、消防條例、土地用途限制，每一樣都可以令項目成本大幅上升。市場觀察者講嘅「解鎖新投資板塊」，前提係第一批項目要證明到回報同營運可行。

香港學生宿舍會唔會變成下一舊肥肉，而家仲係言之尚早。唯一肯定嘅係，有資金已經開始落注，而呢啲項目嘅成敗，會決定香港 PBSA 究竟係一個真市場，定係另一個曇花一現嘅另類資產故事。