交銀55萬租新豐路複式舖 低高峰三成

藥房街地舖身價回落

上水新豐路89至95號地下及1樓複式舖，面積約6000方呎，新近由交通銀行（3328）以月租55萬元續租，呎租約92元。該舖由科達地產或相關人士持有。翻查資料，交通銀行2023年最初承租該舖時，月租為66萬元。今次續租租金較當時大減11萬元，跌幅17%。

上水新豐路一帶過去是「藥房街」核心地段，自由行高峰期地舖租金屢創新高。明報形容，過去以高價租出的上水「藥房街」舖，現已今非昔比。上水區內藥房、找換店、金舖等商戶組合，近年明顯轉型，銀行、連鎖餐飲及生活雜貨店進駐，租金水平與高峰時期不可同日而語。以今次新豐路複式舖續租呎價約92元計算，與藥房街全盛期動輒數百元呎租的水平，差距顯著。

銀行續租企穩六千呎舖位

交通銀行今次續租的複式舖位，地下及1樓合共約6000方呎，屬區內較大型的街舖樓面。銀行承租這類複式舖，一般用作分行及後勤辦公室，對舖位間隔、樓面負重、來去水位等要求，與藥房、零售商户不同。銀行續租決定反映租户對上水區中長期營運據點仍有需求，但租金談判主動權明顯轉向租户一方。

科達地產或相關人士持有多個上水及新界北舖位。新豐路89至95號一帶多個地舖，過去多年租務表現與自由行消費直接掛鈎。隨着內地旅客消費模式轉變，以及上水居民消費力回流區內民生商戶，業主叫價能力持續轉弱。今次地下及1樓複式舖以月租55萬元續租，即年租金收入660萬元，以6000方呎計，呎租約92元。

續租租金較2023年跌兩成

今次續租租金基準清晰：交通銀行2023年最初承租時月租66萬元，新租金55萬元，減少11萬元，跌幅17%。若以複式舖面積6000方呎計算，2023年呎租約110元，今次降至約92元，每呎回落18元。

值得留意是，交通銀行選擇續租而非搬遷，上水新豐路一帶大型複式舖選擇有限，銀行裝修成本高，搬遷涉及選址、裝修、牌照重置等開支，續租即使租金下調，對銀行仍屬合理營運決定。這次成交亦為上水核心街舖租金提供新基準，同區業主日後與租户洽談續租，勢難再以2023年疫情後初期水平作為參考。