資深投資者陳清白：二手成交量縮 港樓市響警號

成交量縮 業主減價求售

陳清白指出，二手市場成交量明顯收縮，反映購買力不足，市場承接力轉弱。他認為，當成交持續萎縮，個別業主為求套現，只能以大幅減價方式吸引買家，這種情況一旦蔓延，便會對整體樓價構成壓力。

差估署數據顯示，本港私人住宅售價指數今年上半年錄得近8%升幅，但下半年以來走勢轉趨橫行，升勢明顯放緩。陳清白認為，成交量是樓市健康狀況的領先指標，二手交投縮減意味着市況正在轉弱，不能單看樓價指數的表面平穩。

加息陰影籠罩後市

陳清白特別提到利率走勢對樓市的潛在影響。他預測，假如本港銀行未來幾個月跟隨美國大幅加息，供樓負擔上升將進一步削弱置業需求，樓價有可能下試去年首季低位。

他分析，本港銀行體系資金成本與美國利率走向關係密切，若美國持續加息，港元拆息跟隨上揚，按揭利率亦會相應調升。對已經承造按揭的業主而言，每月供款增加；對準買家而言，入市門檻提高，兩者都會令市場需求降溫。

高位持貨經驗之談

陳清白在1990年代高峰期曾持有40至50個住宅單位，屬市場上具分量的物業投資者。他對樓市周期的敏感度，來自多年實戰經驗。他認為，二手成交量是判斷市場轉向的關鍵訊號，一旦成交持續縮減，樓價調整往往只是時間問題。

他未有具體評論個別地區或物業類型，但強調目前觀察到的減價成交，並非零散個案，而是反映市場參與者對後市的預期正在改變。當愈來愈多業主接受以較低價格放售，樓價指數的橫行局面便可能被打破。

陳清白的看法，為目前樓市橫行格局提供了一個資深投資者的判斷框架。他提出的警號，集中在二手成交萎縮與加息預期兩個因素，而非單一數據或短期波動。