分析指何文田住宅地中標價遠高過預期　帶動豪宅市場氣氛

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩指出，地皮位處九龍傳統豪宅區，而且地勢較高，有維港景觀，加上市區缺乏豪宅地供應，吸引發展商積極吸納。他又說，自佛光街地皮招標結果公布後，豪宅市場氣氛好轉，有放盤豪宅業主提高叫價，或調低減幅。

豪宅樓價今年累升逾5%

公司數據顯示，豪宅樓價今年以來累計上升逾5%，較去年3月的低位回升逾11%。成交數據同樣反映市場活躍程度明顯升溫：首3季錄得197宗成交金額逾1億元的豪宅買賣，按年增加1倍，估計全年成交250宗，按年增加1.5倍；首3季成交金額達到282億元，上升約55%，估計全年上升70%至80%。

郭偉恩認為，佛光街中標價理想，不排除政府推出滾存多年的赤柱環角道地皮招標。這意味豪宅地供應緊張的局面，短期內有機會進一步紓緩，發展商對傳統豪宅地段的競投取態，將繼續左右市場走向。

豪宅回報低但價格易升

目前豪宅租賃回報大約2厘，超級豪宅回報率更可能不足1厘，較一般住宅現時大約4%的回報率低。郭偉恩認為，真正豪宅盤源有限，業主一般自住，甚至形容為「收藏品」，不太尋求租務回報，反而市況好轉時豪宅價格容易出現顯著升幅。

換言之，豪宅市場的邏輯與一般住宅並不完全相同。業主持有物業的出發點未必是租金收入，而是資產保值與升值潛力。當市況轉好，放盤量未必同步增加，價格便容易在短時間內被推高。佛光街地皮以遠高於預期的呎價成交，正正反映發展商對這類資產的估值，與一般住宅市場的計算方式存在明顯差距。

供應稀缺成關鍵因素

郭偉恩的分析指向一個核心因素：市區缺乏豪宅地供應。佛光街地皮位處傳統豪宅區，地勢較高並享有維港景觀，這類地皮在九龍市區已相當罕見。發展商願意以溢價吸納，背後是對稀缺地段的長期判斷。

當豪宅地供應持續緊張，而成交數據又顯示億元級別買賣按年倍增，市場氣氛自然趨向樂觀。放盤業主提高叫價或調低減幅，正是這種氣氛的直接反映。至於政府會否加快推出滾存地皮，將是觀察豪宅市場供應壓力的下一個關鍵。