馬泰陽：環球金融市場風高浪急 資金湧港樓市避險？

5厘債息觸發「股換債」

環球金融市場近期風起雲湧，股市同實體經濟都承受緊外圍宏觀環境波動嘅考驗。最觸目嘅指標係美國10年期國債孳息率，持續高企喺5厘以上水平。呢個水平嘅無風險回報，令唔少大行同基金經理開始考慮「股換債」——即係減持股票、增持債券，用嚟鎖定回報同降低組合波動。

當債券已經可以提供5厘回報，資金自然會重新計數：股票嘅風險溢價仲值唔值得博？呢個問題唔止影響美股，亦牽動全球資金流向。資金由股市流出之後，唔係全部會留喺債市。部分資金會搵另一類資產——實體資產。

實體資產重新被睇高一線

喺宏觀經濟陰霾密佈之下，資金正尋求風險較低、兼具穩定回報與抗通脹能力嘅實體資產。呢類資產嘅邏輯好直接：債息高企反映通脹預期同貨幣政策收緊，而實體資產——特別係物業——有租金收入，長遠有機會跟隨通脹調整價值。

香港物業市場多年嚟表現都以穩健著稱。呢個「穩健」唔係指樓價只升不跌，而係指市場深度、法律架構同資金進出嘅便利程度，令香港物業長期被視為區內其中一個最成熟嘅資產市場。當環球資金要搵避風港，香港物業市場自然成為首選之一。

資金避風港嘅邏輯

值得留意嘅係，資金湧入香港樓市避險，唔代表樓市會即時轉勢。資金流向係一個漸進過程，而且香港物業市場有佢本身嘅供應、利率同政策周期。但當外圍波動加劇，而債息又高到令股市吸引力下降，物業市場作為第三個選擇嘅角色就會更加突出。

馬泰陽提出嘅問題——「資金湧港樓市避險？」——本身已經反映市場正在重新評估香港物業嘅定位。喺環球金融市場風高浪急嘅時候，資金要嘅唔係最高回報，而係最穩陣嘅存放地方。香港物業市場係咪仲係嗰個地方，就係呢個問題嘅核心。