東京樓價飆升擬重打炒風 自民黨研重啟重稅最高扣52%

日本東京等大城市樓價持續飆升，執政自民黨正研究重啟泡沫經濟時期用過嘅重稅制度，目標係遏止外國人及本地投資者短期炒賣物業。自民黨「住宅土地與城市政策調查會」周三召開會議，主席松島綠提出恢復1998年起暫停實施嘅「土地轉讓收益重稅制度」。呢個制度過去係用嚟應對樓市過熱，今次重提，反映大城市住宅價格問題再次升上政策議程。

現時日本多個大城市嘅樓價已經接近平均年薪嘅20倍。以呢個倍數推算，一個普通打工仔要儲起二十年嘅全數收入，先至追得上一個住宅物業嘅價格。置業負擔同一般收入之間嘅差距愈拉愈大，短炒資金流入住宅市場嘅壓力亦隨之增加。樓價飆升嘅情況喺日本多個大城市出現，東京只係其中一個焦點。外國人及本地投資者嘅短期炒賣行為，被認為會進一步推高樓市波幅。自民黨提出重啟重稅，就係要增加短炒嘅稅務成本，令呢類資金更難喺短期內頻繁進出市場。

個人短炒五年內出貨 最高稅率52%

根據松島綠提出嘅方案，個人出售持有5年或5年以下土地所獲得嘅某些收入，將適用52%嘅稅率。呢個稅率水平意味住，短期轉讓土地所產生嘅相關收益，超過一半可能要直接用嚟交稅。方案明確針對嘅係持有年期唔超過五年嘅土地轉讓，對快速賺取差價嘅投資者構成直接壓力。提案所用嘅字眼係「某些收入」，意味住唔係所有賣地所得都要計入52%稅率，而係特定類別嘅收益。實際執行時，稅局需要界定邊啲收入屬於呢個範圍。不過，單係最高稅率達到52%，已經足以令持貨五年以下嘅轉讓變得更加審慎。

企業稅率按持貨時間分級

公司同樣受到影響。按照提案，公司出售土地將要面對5%至10%嘅資本利得稅，具體稅率取決於持有土地嘅時間長短。若果企業持貨時間短，稅率有可能貼近較高水平，令短期買賣嘅稅務成本上升。呢項企業稅率同個人嘅52%稅率互相配合，覆蓋唔同類型嘅市場參與者，減少透過公司名義短炒物業嘅空間。對公司嚟講，5%至10%嘅資本利得稅意味住，即使係用公司名義持有物業，短期轉讓都要預留一筆稅務開支。持有土地時間長短直接影響稅率水平，公司如果希望降低稅負，就要延長持貨年期，變相減少市場上嘅短期供應。

重啟1998年暫停制度

呢套「土地轉讓收益重稅制度」早喺1998年起暫停實施，相隔多年之後，由松島綠喺調查會上正式提出恢復。自民黨希望重新引入泡沫經濟時期嘅重稅工具，壓抑外國人及本地投資者嘅短期炒賣行為。外國資金同本地投資者一併被點名，顯示政策方向唔係單純限制外資，而係針對整體短期炒賣需求。目前方案仍在研究階段，稅率同適用範圍以會上提出嘅內容作準。