珀御一房408萬沽 業主8年輸16%

分支家庭408萬承接自用

樓市成交聚焦新盤市場，二手交投轉弱，個別一手買入單位的業主需蝕讓離場。祥益執行董事謝澤銘表示，屯門珀御一伙低層F室，實用面積342方呎，一房間隔，獲區內分支家庭以408萬元承接自用，實呎11,930元。

一手業主帳面蝕49萬

原業主2018年以約457萬元一手買入單位，持貨8年，帳面蝕讓49萬元，蝕幅約11%。若連同釐印費、代理佣金及其他使費計算，估計實蝕約71萬元，蝕幅約16%。

二手交投轉弱

謝澤銘指出，近期市場注意力集中於新盤，二手成交動力相對疲弱，部分早年以一手價購入單位的業主，寧願減價離場，亦不願長期持有。珀御位於屯門良德街，屬區內較新單幢盤，鄰近輕鐵站及商場，一房單位向來吸引區內分支家庭及上車客。是次成交價408萬元，實呎11,930元，對比同區新盤開價，二手業主議價空間明顯擴大。

8年樓價走勢

珀御於2018年開售，當時一手平均呎價處於高位，一房單位入場門檻普遍逾450萬元。隨着近年利率上升、新盤供應增加，屯門二手樓價受壓，部分一手業主放盤時需接受較大折讓。今次低層F室成交，實用面積342方呎，成交價408萬元，平均呎價11,930元，較原業主一手買入價約457萬元低49萬元。若以持貨8年計算，每年平均蝕約6.1萬元，未計及使費的帳面蝕幅已達11%。

區內用家主導

祥益謝澤銘補充，承接單位的是區內分支家庭，計劃自用，並非投資者。屯門珀御一房單位過往成交以用家為主，租務市場亦算活躍，但二手買賣在現市況下明顯放緩。業主若急於套現，往往要接受低於買入價的現實。今次成交價408萬元，實呎11,930元，反映一房單位在屯門區仍有一定承接力，但價錢已回到數年前水平。

帳面與實蝕差距

原業主帳面蝕讓49萬元，但實際損失更高。以2018年一手買入價約457萬元計算，當時印花稅約18萬元，連同代理佣金、律師費及雜費，總使費約22萬元。帳面蝕49萬元加上使費，實蝕約71萬元，蝕幅約16%。謝澤銘表示，現時二手市場買家多數參考新盤定價，業主若想成功沽出，必須在價錢上作出明顯讓步。